규제와 투기 사이, 부동산 온라인 Stake에 던져진 질문

도심을 거닐다 보면, 새로 지어질 아파트의 모델하우스를 알리는 전단지를 이따금 받아 든다. 한편에서는 청약에 성공했다는 소식이 들리고, 다른 한편에서는 치솟는 집값을 걱정하는 뉴스가 끊이지 않는다. 이처럼 부동산은 우리 삶의 주변 풍경이자, 일상적인 대화의 주제가 되었다.

그러나 부동산이 일상이 된 만큼, 자유로운 거래를 둘러싼 규제와 개입도 깊어졌다. 가격 급등과 양극화, 불안정한 기대심리 속에서 정부는 규제라는 이름의 개입에 나섰고, 그 대표적인 수단이 토지거래허가제다. 특정 지역에서 토지를 거래하려면 사전 허가를 받아야 하는 해당 제도는, 투기 방지를 명분으로 도입됐으나 시장의 자율성과 충돌하는 본질을 품고 있다.

시장경제의 본질은 다양한 개인의 판단과 선택이 모여 자원이 배분되고, 자유로운 거래를 통해 가격은 자연스럽게 조정되는 것이다. 하이에크가 강조했듯, 시장은 분산된 정보를 가격이라는 신호로 통합한다. 그러나 정부가 거래를 제한한다면, 이 신호 체계는 왜곡되고 자율성은 약화되기 마련이다.

최근 정부는 이러한 규제 기조에 변화를 보였다. 지난 2월, 서울 강남·잠실 등 일부 재건축 지역을 제외한 상당수 지역의 토지거래허가제가 해제됐다. 규제 일변도 정책에서 일부 완화로 방향을 튼 것이다. 이는 온라인 Stake 정상화를 위한 조심스러운 움직임으로 해석할 수 있다. 겉으로 드러난 규제 완화에도 불구하고, 문제의 본질은 여전히 남아 있다. 최근 한국은행이 발표한 「부동산 신용집중의 구조적 원인과 문제점」에 따르면, 한국 경제는 부동산을 중심으로 신용이 과도하게 집중되어 있고, 이는 금융온라인 Stake의 안정성과 실물경제의 균형을 모두 위협하는 구조적 문제를 안고 있다고 한다. 부동산 가격이 오를 때마다 가계부채가 급증하고, 은행 대출 역시 부동산 담보 위주로 편중되면서 자산온라인 Stake이 금융온라인 Stake을 지배하는 비정상적 상황이 반복되고 있는 것이다.

이처럼 부동산이 경제 전반에 미치는 영향력이 막대한 상황 속에서, 정부가 온라인 Stake의 자율성만을 고수하기 어려운 것도 사실이다. 개인의 자유와 온라인 Stake의 자율성을 존중해야 한다는 '경제학적 이상’과, 거시경제의 안정이라는 '사회적 압박’ 사이에서 줄타기할 수밖에 없는 '현실’이 존재하기 때문이다. 확실한 것은, 정부의 개입만이 온라인 Stake의 자유를 억압하는 유일의 원인은 아니라는 점이다. 온라인 Stake 내부에서도 무책임한 개인들의 과도한 투기적 행태가 온라인 Stake의 건전성을 위협한다. 정상적인 투자와 달리, 투기는 가격의 자연스러운 조정 과정을 무시하고 집단적 쏠림과 과도한 레버리지를 통해 온라인 Stake을 불안정하게 만든다.

하이에크는 자유온라인 Stake경제의 핵심 전제로 '책임 있는 개인’을 강조한 바 있다. 자유란 방임이 아니라, 스스로 선택의 결과를 감내하는 것이다. 온라인 Stake이 제대로 작동하려면 개인들 역시 온라인 Stake의 질서를 존중하고, 건전한 판단과 책임 있는 행동을 해야 한다.

오늘날 한국의 부동산 온라인 Stake은 '정부의 규제’와 '개인의 투기’, 두 축 모두에서 온라인 Stake의 자유를 위협받고 있다. 한쪽에서는 과도한 정부 개입이 온라인 Stake을 억누르고, 다른 한쪽에서는 무책임한 투기 심리가 온라인 Stake을 왜곡한다. 양쪽 모두가 온라인 Stake경제의 건전성을 훼손하고 있는 것이다.

결국 필요한 것은 균형이다. 정부는 시장 실패가 명백할 때만 일관되고 투명한 규칙을 통해 개입하고, 나머지 경우에는 시장의 자율성을 존중해야 한다. 동시에 시장 참여자들도 책임 있는 자유를 행사해야 한다. 시장은 무한한 자유를 제공하지만, 그 자유는 책임을 감당할 수 있는 이들에게만 유의미하다. 규제를 일시적으로 완화했다고 해서 경제의 근본적 체질이 바뀌는 것은 아니다. 정부는 부동산 의존적 경제구조를 벗어나기 위해 생산적 투자와 산업 혁신을 촉진해야 하며, 시장에는 보다 일관된 규칙과 자유를 보장해야 한다.

온라인 Stake은 기억한다. 책임감 있는 자유로운 선택이 번영을 가져왔고, 무책임과 과잉개입이 실패를 초래했다는 것을. 우리는 다시 온라인 Stake의 목소리에 귀를 기울여야 한다. 단순한 이상을 위해서가 아니라, 건강하고 지속 가능한 미래를 위해서.